Agro global

Las inversiones en tierras cultivables echan raíces en varias partes del mundo

Las inversiones en tierras cultivables echan raíces en varias partes del mundo

Paul Pittman, jefe de Farmland Partners, una firma que invierte en terrenos cultivables, recorre en un campo de maíz en Mississippi. Photo: Andrea Morales for The Wall Street Journal

Las tierras cultivables están atrayendo un creciente interés de planes de pensiones, fondos de cobertura e incluso inversionistas particulares que buscan diversificar sus activos así como aprovechar que el descenso de los precios agrícolas también ha deprimido los precios de los terrenos en algunas regiones.

El gigante de servicios financieros TIAA-CREF anunció a comienzos de agosto que recaudó US$3.000 millones para su segundo fondo de inversión global en tierras de cultivo, una cifra que superó su meta inicial de US$2.500 millones. El fondo, que invertirá en América del Norte y del Sur, así como en Australia, ha conseguido compromisos de inversionistas institucionales, incluidos el Concejo de Inversión del Estado de Nuevo México, en Estados Unidos, y el Fondo de Pensión del Gran Manchester, del Reino Unido.

En Sudamérica, TIAA-CREF se ha concentrado en la adquisición de tierras en Brasil que producen caña de azúcar, granos, maíz y soya, así como fibras como el algodón. La firma asegura que continuamente evalúa posibilidades de expansión en el resto de América Latina.

La iniciativa de TIAA-CREF es una de las más importantes de una reciente ola de inversiones en terrenos cultivables por inversionistas institucionales. Entre tanto, varias emisiones de acciones en EE.UU. por parte de propietarios que han agrupado sus tierras en fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) permiten a los inversionistas particulares apostar en el sector.

Los inversionistas confían en que las tierras generen buenos retornos a largo plazo a medida que crece la demanda mundial de alimentos junto con la población y la riqueza en Asia, África y otras regiones. Se prevé que la cantidad de terrenos arables aumente, a lo sumo, moderadamente debido a la urbanización y la falta de superficie apta para los cultivos.

Las tierras cultivables son parte de una incursión más amplia de los inversionistas en activos “reales” —propiedades físicas que incluyen edificios de oficinas, puentes y bosques madereros— cuya cotización normalmente tiene una baja correlación con las acciones y los bonos tradicionales. Los terrenos cultivables también generan ingresos del alquiler pagado por los agricultores, algo que algunos llaman “oro con un cupón”.

Uno de los atractivos es que “estos son activos que están produciendo una necesidad esencial para la sociedad y, en muchos casos, en perpetuidad”, afirma José Minaya, director gerente sénior de TIAA-CREF Asset Management.

TIAA-CREF, que desde hace décadas gestiona activos para fondos de jubilación de empleados de universidades y organizaciones sin fines de lucro, empezó a invertir en tierras cultivables en 2007 y ahora administra más de US$5.000 millones de suelos agrícolas en todo el mundo, señala Minaya. La firma obtuvo US$2.000 millones en compromisos para su primera sociedad de inversión global en tierras.

Homestead Capital USA LLC, una sociedad de inversión privada encabezada por ex ejecutivos de Goldman Sachs Group Inc. y J.P. Morgan Chase & Co., lanzó el mes pasado su primer fondo de inversión en tierras arables, recaudando US$173 millones. Entre sus inversionistas figuran la Universidad de Alabama, que realiza su primera inversión en este tipo de activos, y el Sistema de Jubilación de Maestros de Texas.

American Farmland Co., firma encabezada por ejecutivos de Optima Fund Management, una firma que invierte en fondos de cobertura, presentó en junio planes de recaudar hasta US$100 millones en una salida a bolsa de su REIT. Sería el tercer REIT enfocado en tierras agrícolas que cotiza en bolsa, después de Farmland Partners Inc., que tuvo su debut bursátil el año pasado, y Gladstone Land Corp. , que hizo lo propio en 2013.

La inversión institucional en tierras arables en EE.UU., el mayor exportador de commodities agrícolas del mundo, ha sobrepasado los US$2.000 millones en los últimos dos años, según iiSearches, la división de datos de la empresa de medios Institutional Investor. Si bien la propiedad institucional constituye menos de 1% del mercado de propiedades agrícolas de EE.UU., que asciende a US$2,4 billones, los inversionistas institucionales probablemente tendrán un papel más importante, según el economista Bruce Sherrick de la Universidad de Illinois. Esto se debe en parte, agrega, a que muchos agricultores del país norteamericano —cuya edad promedio es de 58 años, de acuerdos con datos oficiales— se acercan a la edad de jubilación.

Los valores de capital de tierras cultivables han aumentado un promedio de 4,6% al año desde 1990, según un índice del Concejo Nacional de Fiduciarios de Inversión en Bienes Raíces (NCREIF, por sus siglas en inglés). Incluyendo los ingresos generados de la tierra, el retorno promedio ha sido de 11,8%.

Los valores de los terrenos arables de la región centro-norte de EE.UU. —la zona de mayor producción de granos del país— subieron significativamente durante la mayor parte de la última década, impulsados por las alzas de los precios de los cultivos. Últimamente, sin embargo, los valores se han enfriado en medio de un bajón de tres años en las cotizaciones de los granos y la soya como consecuencia de cosechas récord. Los valores promedio de las tierras agrícolas cayeron 9% el año pasado en Iowa, el mayor productor de maíz, según la Universidad Estatal de Iowa. Los valores en Illinois, el principal estado productor de soya, descendieron entre 1% y 3%, según la Illinois Society of Professional Farm Managers and Rural Appraisers, una sociedad de peritos rurales.

Los menores valores de las tierras están creando oportunidades de compra, dice Paul Pittman, presidente ejecutivo de Farmland Partners y ex banquero de inversión. “Un poco de dolor en la región agrícola facilita nuestro trabajo”, asevera.

De todos modos, la tierra arable también conlleva sus riesgos. Algunos propietarios en la región centro-norte estadounidense han tenido que bajar sus arriendos conforme sus inquilinos reciben menores ingresos. No se sabe con certeza cuándo repuntarán los precios de los granos en EE.UU., que a su vez ayudaría a impulsar una recuperación de los precios de la tierra en esa región.

Los analistas dicen que los inversionistas particulares deberían ser cautelosos a la hora de poner su dinero en REIT de tierras agrícolas. Las acciones tienen por ahora valores de mercados pequeños y volúmenes de negociación bajos y han sido golpeadas por las preocupaciones sobre la débil economía agrícola. Las acciones de Farmland Partners han caído 21% desde su salida a bolsa, mientras que las de Gladstone Land han perdido 35%.

Pittman dice que confía en que Farmland Partners pueda aumentar sus ganancias, pero que las tierras cultivables son para los inversionistas pacientes, no aquellos que buscan un crecimiento rápido. “El terreno agrícola es la tortuga en una carrera entre la tortuga y la liebre”, expresa.

Con sede en Denver, Farmland Partners posee 28.700 hectáreas de tierra, frente a casi 3.000 cuando salió a bolsa. Genera ingresos del alquiler de la tierra a familias de agricultores.

Farmland Partners y otros nuevos compradores están realizando muchas de sus inversiones fuera de la región centro-norte de EE.UU., en lugares como el sudeste, el delta del Mississippi y la zona montañosa del oeste. La tierra tiende a ser barata en estas regiones y la infraestructura, como sistemas de irrigación y drenaje modernos, no es predominante, lo que crea oportunidades para realizar mejoras y generar mayores retornos, dicen los inversionistas.

Farmland Partners, Homestead Capital y otras compañías también están invirtiendo en tierras donde crecen cultivos permanentes como frutas cítricas y frutos secos, lo que provee una fuente alternativa de ingresos a terrenos atados a granos volátiles como el maíz.

Invertir de forma exitosa en tierras cultivables puede ser difícil. El mercado suele ser opaco e hiperlocal, según inversionistas profesionales, con acuerdos cerrados de forma privada en cafeterías rurales o en subastas en pequeños municipios, a diferencia de clases de activos más estructuradas como los bienes raíces residenciales o comerciales. Los datos de ventas y precios de tierras agrícolas también son mucho más limitados que en otros segmentos inmobiliarios, si bien algunas empresas trabajan para incrementar la disponibilidad de tal información.

“Hay mucho dinero en busca de una oferta relativamente limitada de tierra comerciable”, afirma Sid Gorham, presidente ejecutivo de Granular Inc., una compañía de software agrícola que hace poco adquirió AcreValue, una herramienta basada en mapas que ayuda a agricultores e inversionistas a valorar una hectárea de tierra.

Fuente: The Wall Street Journal

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